按:随着社会经济的不断发展及住房制度改革的日益深化,房屋租赁经营方式日益普遍,由此引发的房屋租赁合同纠纷逐渐增多。本期刊登的案例意在为大家普及相关法律知识,以维护自己的合法权益。
王某和李某向张某租了一处房产合伙经营一家酒店。2008年5月1日,王某和李某共同和张某达成房屋租赁协议,约定租期为2年。2008年4月1日,张某告知王某和李某,因急需用钱他打算将店面以30万元的价格出售。而就在此时,王某和李某因为经营上的问题产生矛盾,双方正在准备拆伙。由于王某和李某都打算单独继续经营酒店,因此都向张某提出了购买的要求,并都以租赁户的身份主张优先购买权。张某不知道卖给谁,遂让他们自己协商决定。2010年5月6日,张某在王某和李某协商无果的情况下,将店面以30万元的价格卖给了他人,并办理了过户手续。王某和李某得知以后,遂以双方的名义向法院提起诉讼,要求确认张某转让店面的合同无效。
法院经审理后认为,王某和李某享有优先购买权,但是该权利只能优先于合伙人以外的人,在共同享有优先购买权人的内部不具有优先效力。张某出售房屋是在原、被告房屋租赁合同期满,双方合同权利义务终止之后,因此不受3个月通知期限的限制,其出售房屋的行为为有效民事行为。遂驳回了王某和李某的诉讼请求。
本案主要涉及两个问题:一是王某和李某两人的优先购买权问题,二是张某转让房屋的效力问题。
关于王某和李某两人的优先购买权问题。
王某和李某合伙经营酒店,双方共同和他人订立房屋租赁合同,其房屋租赁户为王某和李某两人,基于该房屋租赁而产生的各种权利义务均有合伙人共同承担。因此,租赁优先购买权也应当及于王某和李某两人。但是该优先权作为租赁户享有的权利,其效力只优先于其他非租赁户,而在租赁户内部不具有优先的权利。也就是说,当一个房屋出现两个以上同等权利的租赁户时,在租赁户之间就不存在优先购买权,房主有权自主决定和其中某一个租赁户缔结买卖合同。王某和李某均享有优先购买权,但是该权利只能优先于租赁户以外的人,在王某和李某之间是不存在优先权问题。
关于张某转让房屋的行为的效力。
张某在2010年4月1日履行告知义务,一个月之后,即2010年5月1日,双方的房屋租赁合同到期,虽然王某和李某还在店面里继续经营,但是由于张某已经提前通知王某和李某需出售店面,显然已经没有继续出租店面的打算,因此应当认定双方租赁关系已经终结,而基于租赁关系产生的优先购买权也归于消灭。也就是说,优先购买权只存在于租赁关系存续期间。因此本案中,张某在履行通知义务后、房屋租赁合同终结后将房屋卖给其他人是对其权利的自由处分,属于有效行为。
对于房屋租赁类纠纷大家应了解如下法律知识,以便维护自己的合法权益:
一、承租人对承租房屋进行装饰装修,应经出租人同意,未经出租人同意擅自进行装饰装修,构成侵权,承担侵权责任。
二、承租人经出租人同意装饰装修,如果未形成附合的装饰装修物,承租人作为所有权人享有处分权。
三、承租人经出租人同意装饰装修,如果已形成附合的装饰装修物,在合同无效时,出租人同意利用的装饰装修,基于不当得利对承租人进行补偿;不同意利用的,装饰装修的现值损失作为无效合同的损失,由双方按照过错承担;合同解除时,由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失,若双方均无过错,由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失。
四、出租人与承租人签订房屋租赁合同后,在房屋租赁期间房屋所有权发生变动,承租人可以请求房屋受让人继续履行原租赁合同。这就是我们常说的“买卖不破租赁”。
五、在房屋租赁期间,出租人出卖租赁房屋,承租人有优先购买权,但是如果出租人通知承租人后,如果承租人在十五日内未明确表示购买,承租人再主张优先购买权不能获得法院支持。
六、如果在房屋租赁期间,善意第三人购买租赁房屋并办理了过户手续,则承租人的优先购权亦不能获得法院支持,但是如果出租人未向承租人履行通知义务或者具有其他损害承租人优先购买权的情形而将房屋出售给善意第三人,承租人可以要求出租人承担损害赔偿责任。(枣强法院)